不動産屋を始めて儲ける方法 

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開業し易い不動産屋の形態とは|不動産屋の実態とその基本的知識を知る

@ 賃貸仲介と賃貸管理

不動産業において、1回あたりの額は低いながらも、確実な収益があるのが、賃貸仲介不動産屋です。



大家さんに連絡を取り、空き室情報を把握し、雑誌やインターネットに情報を載せ、部屋を探しているお客さんに賃貸物件の仲介をします。

現在では、この賃貸仲介業のみを行う会社は少なくなり、物件の管理や家賃管理を継続して行い、手数料を得ています。

自社で貸し主と借り主を見つけることが一番儲かりますが、他社からの紹介や自社から他社へのお客さんの紹介も行います。

建物管理は、共用部分の電球交換や原状回復等の建物管理を行います。

家賃管理は、毎月の家賃を入居者からの徴収や、振り込みがない場合は、入居者に確認・催促をします。

これらの業務を行うことで、1か月あたり、賃料の3%位を貸し主から報酬として受け取ります。

新規参入者にお薦めなのが、この方法です。

開業後の安定した収益確保が可能だからです。

A 売買仲介専門

売買仲介は、手数料の金額の大きさがその魅力の1つです。

例えば、3000万円の売買仲介が成立すれば、最大で192万円(消費税別)の手数料が入ってきます。

手数料収入が多いので、多くの会社が参入して、強引に契約締結に持ち込もうとし、トラブルの原因となる場合もあります。

売り主も買い主も一生の内、何回も経験しない重要な契約なので、不安定な心理状態になる可能性もあります。

不動産屋は、このような顧客の不安感を取り除いてあげる役目もあります。

経験を積んで、自信を持ち応対してください。

そこで、不動産業に新しく参入するのであれば、まず、基本である賃貸の仲介・管理から始め、その手数料や管理料で経営を安定させ、同時に不動産についての知識を習得した後に、売買業務を少しずつ追加して収益に上乗せるといった、賃貸と売買の複合的な経営方針を取ることがお薦めです。

売買契約は、賃貸契約のように数多く契約を締結させることはできません。

時には、売り上げが立たない月もあります。

B 戸建分譲

一般的にデベロッパーと呼ばれるものは、分譲住宅の建設から販売まで行う業者の事です。

分譲業者は、建設業免許を取得していて、優良地を取得し建物を建築して販売します。

土地を安価で仕入れ、付加価値として建物まで販売するので、売買仲介よりも大きな利益を得ることができます。

ただ、このような事業を行うには、大きな資金が必要なので、銀行からの融資を得られるような信用力が重要です。

最初の内は、賃貸仲介から開始し、それがある程度軌道に乗り、安定して大家さんから大口の土地売却等の依頼があった時には、分譲住宅販売に業態を移すことも1つの道です。

ただ、分譲住宅の売買で、売り主として販売するのであれば、当然ながら売買仲介手数料は貰えません。

そこで、販売価格に売買仲介手数料を含めた価格設定をします。

各業者によってこの付加率は異なりますが、一般的に15%の上乗せをしていると言われています。

近年、団塊ジュニア世代が30代になり、その世代が分譲住宅に興味を示しているので、ビジネスチャンスは多いにあると考えます。


C マンション分譲

マンション分譲販売を手掛ける不動産会社は多いのですが、分譲マンションの建設販売には、多くの資金と労力が必要です。

開業してすぐには出来ない分野と言えます。

ただ、マンションを建設して販売すると言う売り主ではなく、その売主から販売代理権を貰い売却する販売業者は、多く存在します。

販売代理業者は、開業間のないころから売り主から販売依頼を受けることもあるので、誰でも出来ると思いがちですが、新築の分譲マンション販売には、かなりのノウハウが必要です。

売り方を例にすれば、分譲マンション販売では、上の階の角部屋を何回かに分けて販売しないと、すぐに上階から契約が決まり、最後に残されるのは、下層階だけになります。

売れ残り値下げの対象になってしまいます。

売り主は、建築工事完了後の売れ残りを嫌うので、販売業者に販売能力がないと判断すれば、すぐに販売代理契約を解除します。

そこで、販売代理業者の多くは、他の販売業者で経験を積んだ営業マンが開業しているのです。

かなり精神的・肉体的なタフさを要求される職種です。

D 賃貸アパート・マンション建設

この業態は、賃貸用のアパート・マンションの建築を請け負います。

宅建業ではなく、建設業に属します。それゆえ建設業免許も必要です。

不動産に関する仕事の中でも、この仕事は最も難しい分野と言えます。

賃貸仲介業を始めて、その付き合いから大家さんにアパート・マンション建設の依頼を受けることは、かなり稀な事です。

年間数棟もの依頼を目標とすることは、かなり困難と言えます。

これは、お客さんである大家さんは、急いでアパート・マンションを建てたいと思わないのが普通で、あくまでも資産活用の一環と捉えているからです。

その気のないお客さんを説得して建設に持ち込むには、かなりの時間と労力を要します。

そこで、自分から積極的にそのような大家さんを探すことなく、日常的に大家さんと良い関係を築いておき、もし、アパート・マンション建設の案件が生じた時には、必ず声をかけてもらえる関係を築いておくことが重要です。

大家さんが他社に依頼しないように、顧客名簿等を作成して、定期的に顔を合わせるようにしたいものです。

E その他の不動産業の形態

■ サブリース

毎月一定金額を大家さんに支払うことを条件に、アパート・マンションを一括借り上げし、各部屋を入居者に賃貸する方式です。

物件の総賃料収入が借り上げ金額を超えれば儲けが出ますが、本当によい物件は少ないので、赤字になる可能性は高いと言えます。

多くの企業がこのサブリースに参入していますが、成功している企業は少ないのが現状です。

そのアパート・マンションの立地等の条件が良く、収益を確実に上げられるか否かの眼力が必要です。

■ 再生事業その他

建設からかなり時間のたったマンションの1部屋を購入し、それをリフォームして相場に準ずる賃料を取る方法や、企業が持っていた社員寮等の物件に改修工事を施して賃貸住宅にすることや、また、介護福祉施設へ生まれ変わらせて成功を収めている業者も見受けられます。

商売の基本は、安く買って高く売る(貸す)ですが、この点では、この手法は一理あります。

これらの中でも、中古マンションを買い取りリフォームする方法は、開業時に参入してもあまりリスクのない方法と言えます。

購入価格と家賃相場を検討し、リフォーム後の利回りが最低10%を超えるなら購入してもよいと思います。

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